正在加載數據...
南方企業新聞網
當前位置:南方企業新聞網>要聞> 一言堂>正文內容
  • 長租公寓分期貸真相調查: 鋌而走險并非行業主流
  • 2018年08月24日來源:第一財經

提要:通過多方采訪掌握的信息顯示,現在銀行針對長租公寓有兩種產品,一種是針對業主的業主貸,一種是針對租客的分期貸。

在經歷7、8月份,因季節性及市場供應量減少、長租公寓拿房等多種因素導致的房租上漲后,一種關于長租公寓運營商通過金融手段哄騙租客簽署貸款合同(分期貸)從而一次性拿到全年租金,再去投入市場囤積房源,而置租客風險于不顧的言論不脛而走。

記者采訪國內多家分散式及集中式長租公寓,調查千夫所指的租房分期貸現象,輿論背后的真相逐漸浮出水面——市場上確有部分公寓在使用租金分期產品,但這種產品有較強的地域屬性,多見于分散式公寓,也未成為行業主流,既談不上無本萬利,更不能算空手套白狼。

長租公寓再現倒閉

8月20日,杭州長租公寓運營商鼎家(公寓品牌為“鼎寓”)貼出一紙公告宣布倒閉,“因經營不善導致資金斷裂,已停止運營”。

鼎家表示,將引入上海寓團公寓管理公司作為鼎家業務承接方,并將于近日陸續主動與業主和租客聯系承接事宜。

工商登記資料顯示,寓團是一家在今年5月18日注冊的新公司,注冊資本約為55.55萬元,背后股東是兩名自然人。對于長租公寓行業而言,這是一個完全陌生的名字。

一種說法是鼎家管理層卷款跑路,轉移資產并注冊了一家名為昌德的新公司。不過并未查詢到這家公司的注冊信息,通過公告上提供的聯系方式也未能與寓團、鼎家取得聯系。

鼎家對業主和租客的處置方式簡單粗暴,在公告中指出,業主和住戶如果不能和寓團合作,可以自行協商解決,有租金或押金的損失,可以通過訴訟或等到鼎家清算后,再由相關部門統籌解決。

通過租金分期方式,與鼎家及第三方公司簽訂分期貸合同的租客深受其害。

通過多方采訪掌握的信息顯示,現在銀行針對長租公寓有兩種產品,一種是針對業主的業主貸,一種是針對租客的分期貸。

分期貸的邏輯是,部分長租公寓運營商只支持季付、半年付和年付,加上房屋押金,租客要一次性給出一大筆錢,而為了解決資金壓力,長租公寓順水推舟與金融機構合作,推出租金分期產品。租客固然可以通過租金分期減輕壓力,但需要為此簽署一份性質等同貸款的合同。

而出現鼎家一樣的公寓倒閉情況,租客要面臨既交房租給第三方金融機構,又要被房東收回房子無家可歸的尷尬局面。另外還有個人信息遭泄露的問題。

而對于運營商而言,使用分期產品的好處是,通過金融機構,一次性回籠一年的租金,這些租金可以用于裝修房源、日常運營,也可以繼續拿房擴大規模。但這并非沒有成本的資金,運營商自身要貼息,承擔不菲的利率。此模式中,房東反而是最安全的一方,至多事后會花費精力請租客搬離。

鼎家不是第一例,今年3月,上海的愛公寓也是因為使用分期貸,過度擴張,最終導致資金鏈斷裂,被分散式長租公寓蛋殼所收購。

此際,行業信息尚不透明,信用體系亦未能真正建立,因擔心成為待宰羔羊,憤怒且恐慌的人們把口水砸向長租公寓和運營商。

分期貸未成主流

陽光底下無新事。行業還在草創、野蠻生長的階段,一些無用經歷有所重復,當金融介入時,原本簡單的租賃關系變得復雜。

一篇自媒體文章指稱,租金分期方式是中介空手套白狼,而各地房租持續被推升和這種運營模式密不可分,更認為中介靠房源竊取租客的貸款資金,所有收益歸自己,是一個無本萬利的買賣。

但實際上,長租公寓運營商中,除了自如、世聯行等中介出身的機構外,也有萬科、龍湖、金地等開發商、個人創業者,以及銀行背景的機構。

此外,這并非一個無本萬利的買賣。正如前文所述,使用分期產品的運營商要對此貼息。

一名銀行業人士告訴,目前市場規模較大的公寓運營商貼息利率已達8%~12%;而貓寧公寓聯合創始人羅立華告訴,“一些運營商使用分期產品,一年12個月的房租,最后收到手往往只有11個月,不見的那一個月真是拿來填補貼息成本,利率甚至高達12%~15%。”

如此高的利率仍未能使長租公寓退避,正是反映了行業盈利之難,融資之困。上述銀行業人士指出,“一些小的、沒有機構背景的運營商很難拿到銀行融資,也做不了證券化的產品,不做分期活不下去。”

羅立華表示,小公司在銀行融資還是需要走較傳統的融資方式,需要抵押物,流程慢周期長,但好處是利率能低至6%~7%。

必須說明的是,并非所有長租公寓運營商都在做分期貸。

深圳萬科執行合伙人、萬科泊寓租賃服務有限公司總經理袁軍告訴,“分期貸在泊寓里是負面清單,堅決不碰,也不會過多關注金融領域,我們現在的工作重心還是放在運營和服務上。”

長租公寓行業資深運營、觀察人士郁珽接受采訪時表示,“市場上的確存在使用租金分期的行為,但只是一部分的分散式公寓,集中式多數沒用分期貸,因集中式公寓房源有限,分散式公寓發展速度快,量大,有低總價單間收房的基礎。這種支付方式在行業中并未成為主流。”

另外,北京、上海等地公寓多使用季付或者半年付、年付,但深圳的公寓主流還是每月一付,分期貸缺乏生存土壤。

了解到,目前使用分期貸的規模性公寓運營商有自如、愛上租、蛋殼等數家。

一名自如內部人士稱,公司支持多種付款方式,包括月付、季付、年付等,租客可以自由選擇。不過選擇季付、年付會有一定的折扣優惠(除了月付外,其他付款方式折扣相同),一套普通的長租公寓選擇月付會比季付等方式每月多出100多元的租金。

在這種模式下,多數租客為了優惠會選擇季付等方式,也會借助自如分期產品,但這也代表他們很清楚要簽一份分期合同,從邏輯上對此知情,而非大眾臆測下的哄騙行為。

郁珽認為,“租金分期初心是好的,只是后來被玩壞了。但說長租公寓空手套白狼是把概念放大、夸張了。”

近日,北京市住建委約談租賃企業負責人,提出不得利用融資惡性搶占房源、不得哄抬租金搶占房源等要求后,又開通舉報熱線打擊“黑中介”,發現包括自如在內的數十家機構涉嫌違法違規,北京市住建委稱下一步將予以嚴厲處罰。

深圳一家公寓創始人表示,“監管自然有必要性,但為何會出現分期貸,運營商為何會為了規模鋌而走險,同樣值得思考。”



責任編輯:周錦秀
文章排行榜
官方微博

3d组六最聪明买法